Ist der Wohnungsmarkt kurz vor dem Preissprung?

Rund 250.000 Mieter haben auf diese Zahlen gewartet. Der neue Mietspiegel ist da. Jeder kann ab 1. Januar 2025 online nachvollziehen, wie seine Wohnung bewertet ist. Der Mietspiegel ist der »Preiskatalog« der eigenen vier Wände – je nach Standard. Berücksichtigt werden nur neue und geänderte Mieten der letzten sechs Jahre.
Als »ortsübliche Vergleichsmiete« erscheint das Ergebnis als Netto-Kaltmiete. Die Zahlen, die dort stehen, sind keine tatsächlichen Marktpreise, aber eine wichtige Rechnungsgröße für Mieter und Vermieter, denn sie markieren eine Obergrenze. Eine Mieterhöhung darf diese nicht übersteigen. Vermieter müssen die Werte des Mietspiegels nennen. Mieter können die Forderung nach einer höheren Miete überprüfen. Das hilft, Gerichtsprozesse zu vermeiden.
Wird eine Wohnung neu vermietet, muss in Dresden außerdem die Mietpreisbremse beachtet werden. Demnach darf die neue Miete, soweit keine Ausnahmen gelten, die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent nicht übersteigen. Das gilt bis 31. Dezember 2025. Hier liegt die größte Gefahr für eine Preisexplosion: Endet die Mietpreisbremse, gibt es ab 2026 keine praktikable Begrenzung der Neumieten mehr! Bislang dürfen Mietpreise nur bei solchen Immobilien frei vom Vermieter festgelegt werden, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig gemeldet wurden. Hier gilt die Mietpreisbremse nicht.
Was der Mietspiegel für nächstes Jahr aussagt

Die Mieten sind seit 2023 rechnerisch auf 7,33 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Das ist wie gesagt nicht der Marktpreis, sondern ein Durchschnittswert, der sich aus 28 Kriterien berechnet, unter anderem neue Fenster, Dämmung, Gegensprechanlage mit Videofunktion, Geschosshöhe, Aufzug oder die Lage. Pauschalaussagen über einzelne Stadtteile sind so nicht möglich – je nach Wohnungsbestand ist es aber so, dass einige Stadtteile höher bewertet sind als andere. Die »Platte« muss nicht zwangsläufig das Schlusslicht sein – hier kommt es darauf an, wie viele unsanierte Altbauwohnungen es beispielsweise noch in anderen Stadtteilen gibt.
Um die Preise zu erfragen, standen den Autoren vom Institut für Wohnen und Stadtentwicklung Hamburg erstmals mehr Daten als sonst zur Verfügung, denn der Gesetzgeber hat die Bürger verpflichtet, auf die Abfrage zu antworten. Heraus kamen 4.051 Datensätze, die aus 6.000 Befragungen sowie Auskünften der Wohnungsunternehmen resultieren.
Klar erkennbar ist: Preiswerte Wohnungen sind heute deutlich schwerer zu haben als noch vor ein paar Jahren. Nur langfristig bestehende Mietverträge bremsen derzeit höhere Preise ab. In den beliebtesten Lagen werden am Markt Mieten von durchschnittlich 11,17 Euro pro Quadratmeter aufgerufen und in günstigen Lagen beträgt die Miete pro Quadratmeter 7,48 Euro. Prohlis und Gorbitz sind am preiswertesten – Einkommensschwache werden erneut stärker in diese Viertel gedrängt.
Was ist angemessen
für Wohnhilfen?

Zum 1. Januar 2025 gelten auch höhere Mietobergrenzen, bis zu denen Jobcenter und Sozialamt die Wohnkosten für Empfänger von Bürgergeld und Sozialhilfe übernehmen. Erstmals ist die Berechnung für Dresden vom Bundessozialgericht anerkannt. Bei Ein- und Zwei-Personen-Wohnungen steigt das Niveau an rasantesten – um satte 20 Prozent. Das heißt, diese Wohnungen werden noch rarer. Hier wird der Druck, neue Sozialwohnungen zu bauen, immer größer. Derzeit bekommen 25.000 Haushalte Geld für ihre Unterkunft vom Amt.
Weitere Infos zu Kosten der Unterkunft, insbesondere zur Prüfung der Heizkosten, gibt es unter www.dresden.de/unterkunft-heizung